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《上海市人民政府辦公廳關(guān)于推進(jìn)商務(wù)樓宇更新提升的實(shí)施意見》日前正式發(fā)布，《實(shí)施意見》明確允許商務(wù)樓宇兼容租賃住房（含人才公寓）等功能。部分自媒體據(jù)此解讀并宣稱“上海商業(yè)辦公物業(yè)可變住宅”，還有中介鼓勵(lì)購(gòu)買商住房。記者向相關(guān)部門求證獲悉，此系對(duì)政策的誤讀。
“上海城市建設(shè)較早，不少商務(wù)樓宇已經(jīng)有幾十年樓齡了，品質(zhì)亟待提升。目前包括上海在內(nèi)，全球辦公樓市場(chǎng)都迎來了周期性調(diào)整，這也是更新的窗口期。”上海有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示。在此背景下，上海20多個(gè)相關(guān)部門聯(lián)合出臺(tái)了商務(wù)樓宇更新新規(guī)。
這是全國(guó)首個(gè)商務(wù)樓宇更新專項(xiàng)政策，構(gòu)建“規(guī)劃—審批—運(yùn)營(yíng)—監(jiān)管”的全流程更新路徑，提供城市更新制度的創(chuàng)新樣本。
《實(shí)施意見》提出，在城市主中心和副中心區(qū)域，鼓勵(lì)商務(wù)樓宇兼容科技創(chuàng)新、商業(yè)酒店、文化體育、教育培訓(xùn)等功能，根據(jù)周邊產(chǎn)業(yè)崗位需求，適當(dāng)增加服務(wù)公寓和人才公寓、醫(yī)療服務(wù)等功能。
在地區(qū)中心區(qū)域，允許商務(wù)樓宇兼容商業(yè)酒店、研發(fā)創(chuàng)新、文化體育、醫(yī)療服務(wù)、教育培訓(xùn)、租賃住房（含人才公寓）等功能。
在社區(qū)中心區(qū)域，允許商務(wù)樓宇補(bǔ)充商業(yè)服務(wù)、文化體育、教育培訓(xùn)、養(yǎng)老托育、租賃住房（含人才公寓）、新時(shí)代城市建設(shè)者管理者之家等功能。
簡(jiǎn)而言之，《實(shí)施意見》提到的其實(shí)是商務(wù)樓宇兼容租賃住房（含人才公寓），而非住宅。
曾經(jīng)有一段時(shí)間，上海部分商業(yè)辦公項(xiàng)目在開發(fā)中，不嚴(yán)格按規(guī)劃建設(shè)，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備等，將房屋規(guī)劃用途由辦公改為居住，并進(jìn)行銷售，形成了所謂的“類住宅”。2017年，上海全面啟動(dòng)“類住宅”市場(chǎng)整頓，并于該年起在土地出讓的商業(yè)辦公用地合同內(nèi)，明確不能做公寓式辦公。
業(yè)內(nèi)人士表示，本次新規(guī)鼓勵(lì)在業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)換的基礎(chǔ)上進(jìn)行租賃，要求產(chǎn)證不變、主體不變、主體結(jié)構(gòu)不變，未涉及土地性質(zhì)調(diào)整，也未放開分割銷售，不存在鼓勵(lì)投資交易的情況。
實(shí)際上，允許商辦樓宇兼容租賃住房功能，是上海通過多渠道增加租賃住房供給的組成部分。2023年2月1日起施行的《上海市住房租賃條例》第九條明確，允許利用非居住存量房屋改建租賃住房、利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房以及將閑置住房出租等方式，多渠道增加租賃住房供給。
今年，相關(guān)舉措在全國(guó)范圍進(jìn)行推廣。2025年6月27日國(guó)務(wù)院第62次常務(wù)會(huì)議通過的《住房租賃條例》明確，鼓勵(lì)居民家庭將自有房源用于租賃，支持企業(yè)盤活改造老舊廠房、商業(yè)辦公用房、自持商品住房等用于租賃，多渠道增加租賃住房供給。
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